미주 멘토링

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주택 경매에 대한질문이요

물방울갯수 10

지금 코로나로 eviction안돼잔아요

주택경매에 관심이 있는데 지금 퇴거안되는거처럼 주택도 경매를 안하고 있나여?


비공개 Central Nj 부동산

답변하시면 내공 10점을, 답변이 채택되면 내공 10점과 물방울 10개를 드립니다.

님, 멘토가 되어 주세요.

답변하시면 내공 10점을, 답변이 채택되면 내공 10점과 물방울 10개를 드립니다.

비공개 님 답변

동별 채택 29 채택율 8.7% 질문 1 마감률 0%

주택 경매와 eviction은 상관이 없는데


경매가 되면

살고잇는 사람에게 eviction notice를 줍니다

(내가 주는것이 아니고 sheriff 가 직접 줘요)

몇일 까지 나가리고


그런데

거주자는 2번에 2주씩 (최대 4주 까지 연장할수가 있어요)

그런데

그 날짜가 지났는데도 집에서 안나갔으면


결국 sheriff 를 써서 강제로 쫒아내야 하는데

거기서 버티던 사람은 그냥 가구도 다 두고

쓰레기도 다 뒤고

심지어 악날한 사람은 변기에 시멘트를 붓고 가는 사람도 있어요

그럼 그 쓰레기 치우는 비용도 엄청나요


주택 경매 그렇게 권하고 싶지 않네요


주택 경매와 eviction은 상관이 없는데


경매가 되면

살고잇는 사람에게 eviction notice를 줍니다

(내가 주는것이 아니고 sheriff 가 직접 줘요)

몇일 까지 나가리고


그런데

거주자는 2번에 2주씩 (최대 4주 까지 연장할수가 있어요)

그런데

그 날짜가 지났는데도 집에서 안나갔으면


결국 sheriff 를 써서 강제로 쫒아내야 하는데

거기서 버티던 사람은 그냥 가구도 다 두고

쓰레기도 다 뒤고

심지어 악날한 사람은 변기에 시멘트를 붓고 가는 사람도 있어요

그럼 그 쓰레기 치우는 비용도 엄청나요


주택 경매 그렇게 권하고 싶지 않네요


비공개 님 답변

은별 채택 32 채택율 6.9% 질문 15 마감률 0%

나는 부동산 투자가이구요, 경매로 뱅크 owned property 를 현재까지 3개 샀네요.

경매를 잘하면, 이익이지만, 잘못하면 일반 매물 사는 거 보다 더 골치 아프고 오히려 비싸게 삽니다. 요새는 BUYER MARKET 인데, 굳이 경매로 사야 할 필요는 없을 것 같네요.


어쨋든, 경매시 주의할 점은


  1. 1. 요새는 경매를 주로 온라인에서 하는 데, 경매 하기 전 주택 시세와 상태, 그 지역 정보를 자세히 조사해서 잘 알고 있어야 합니다. 모르는 지역에 사지 마세요. 나는 한 지역에 집중하고, 오랫동안 기다렸다가 꼭 맘에 드는 집만 샀습니다.
  2. 2. 자칫 온라인 경매 시작되면 사람들이 흥분해서 경매에 이기려는 마음에 돈을 시세보다 더 내는 경우가 아주 아주 많습니다. 다 승부욕이죠. 이러면 안됩니다. 경매 시작하기 전에 나의 최대한 offer 는 얼마다 하고 결심을 하고 시작해야 합니다. 이 한도가 넘으면 과감하게 컴퓨터를 끄고 밖에 나가 머리를 식히고, 산책을 하면 됩니다. (나의 실제 경험). 컴퓨터 스크린을 계속 보고 있으면 점점 흥분해서 일 저질를 수도 있으니까요.
  3. 3. 온라인 경매는 finance 되는 것과 cash 만 되는 게 있습니다. 나는 전부 다 20% 다운, finance 해서 샀구요, 경매 하기전 미리 모기지 회사와 다 pre approval 받고 시작했습니다.
  4. 4. 경매 내용을 자세히 보면, 경매 비용 + premium 5% 인 게 많습니다. 예를 들면 집 WINNING BID이 100K이면 총 비용은 105k 인거죠. 이건 경매 웹사이트에서 수수료나 복비 처럼 받는 거죠. 계산을 잘해보고, 지역이 핫하면 프리미엄이 있어도 사고, 핫한 지역이 아니면, 프리미엄 없는 걸 사야죠. 나는 3개 모두 핫한 지역에 있는 걸 샀는 데, 두개는 프리미엄 주고 샀고, 하나는 프리미엄 없는 걸 샀네요. 프리미엄 합쳐도 시세보다는 훨씬 싸게 샀습니다.
  5. 5. 경매 집을 살때 bank owned 를 사세요. 이건 뱅크가 타이틀을 다 깨끗이 해서 뱅크 이름으로 바꿔 놓은 거라 second or third lien 위험이 없습니다. 이런 걸 안사면, 갑자기 이집에 딸린 빚장이들이 숨어 있다가 달려 들어서 이걸 다 물어주어야 타이틀을 가질 수 있습니다. 이렇게 되면 돈을 많이 잃는 거죠. 나는 모두 bank owned 를 샀습니다.
  6. 6. 경매할 때, vacant property 를 사세요, 아직 테년트가 있으면 그집은 건드리지 않는 게 상책입니다. 속 썩고 eviction 하는 데 시간 걸리고, 변호사 비 들고, 어려움에 처한 사람 얼굴 보며 쫓겨 내는 거는 새집주인으로서 할 짓이 못 됩니다. 나는 모두 vacant property 를 사서 사자마자 다음날로 리모델링 시작할 수 있었구요.
  7. 7. 경매로 사는 집은 주로 지난 몇년간 손을 안 본 집이라, 사고 나서 리모델링을 해야 하고, 이 예산도 만만치 않으니 그것까지 계산해서 잘 사야 합니다. 내경우는 주로 10만불 -15만불 씩 리모델링 하는 데 쓴 것 같아요.


잘 생각하셔서 사시기 바랍니다. 또 물어볼게 있으면 알려 주세요

나는 부동산 투자가이구요, 경매로 뱅크 owned property 를 현재까지 3개 샀네요.

경매를 잘하면, 이익이지만, 잘못하면 일반 매물 사는 거 보다 더 골치 아프고 오히려 비싸게 삽니다. 요새는 BUYER MARKET 인데, 굳이 경매로 사야 할 필요는 없을 것 같네요.


어쨋든, 경매시 주의할 점은


  1. 1. 요새는 경매를 주로 온라인에서 하는 데, 경매 하기 전 주택 시세와 상태, 그 지역 정보를 자세히 조사해서 잘 알고 있어야 합니다. 모르는 지역에 사지 마세요. 나는 한 지역에 집중하고, 오랫동안 기다렸다가 꼭 맘에 드는 집만 샀습니다.
  2. 2. 자칫 온라인 경매 시작되면 사람들이 흥분해서 경매에 이기려는 마음에 돈을 시세보다 더 내는 경우가 아주 아주 많습니다. 다 승부욕이죠. 이러면 안됩니다. 경매 시작하기 전에 나의 최대한 offer 는 얼마다 하고 결심을 하고 시작해야 합니다. 이 한도가 넘으면 과감하게 컴퓨터를 끄고 밖에 나가 머리를 식히고, 산책을 하면 됩니다. (나의 실제 경험). 컴퓨터 스크린을 계속 보고 있으면 점점 흥분해서 일 저질를 수도 있으니까요.
  3. 3. 온라인 경매는 finance 되는 것과 cash 만 되는 게 있습니다. 나는 전부 다 20% 다운, finance 해서 샀구요, 경매 하기전 미리 모기지 회사와 다 pre approval 받고 시작했습니다.
  4. 4. 경매 내용을 자세히 보면, 경매 비용 + premium 5% 인 게 많습니다. 예를 들면 집 WINNING BID이 100K이면 총 비용은 105k 인거죠. 이건 경매 웹사이트에서 수수료나 복비 처럼 받는 거죠. 계산을 잘해보고, 지역이 핫하면 프리미엄이 있어도 사고, 핫한 지역이 아니면, 프리미엄 없는 걸 사야죠. 나는 3개 모두 핫한 지역에 있는 걸 샀는 데, 두개는 프리미엄 주고 샀고, 하나는 프리미엄 없는 걸 샀네요. 프리미엄 합쳐도 시세보다는 훨씬 싸게 샀습니다.
  5. 5. 경매 집을 살때 bank owned 를 사세요. 이건 뱅크가 타이틀을 다 깨끗이 해서 뱅크 이름으로 바꿔 놓은 거라 second or third lien 위험이 없습니다. 이런 걸 안사면, 갑자기 이집에 딸린 빚장이들이 숨어 있다가 달려 들어서 이걸 다 물어주어야 타이틀을 가질 수 있습니다. 이렇게 되면 돈을 많이 잃는 거죠. 나는 모두 bank owned 를 샀습니다.
  6. 6. 경매할 때, vacant property 를 사세요, 아직 테년트가 있으면 그집은 건드리지 않는 게 상책입니다. 속 썩고 eviction 하는 데 시간 걸리고, 변호사 비 들고, 어려움에 처한 사람 얼굴 보며 쫓겨 내는 거는 새집주인으로서 할 짓이 못 됩니다. 나는 모두 vacant property 를 사서 사자마자 다음날로 리모델링 시작할 수 있었구요.
  7. 7. 경매로 사는 집은 주로 지난 몇년간 손을 안 본 집이라, 사고 나서 리모델링을 해야 하고, 이 예산도 만만치 않으니 그것까지 계산해서 잘 사야 합니다. 내경우는 주로 10만불 -15만불 씩 리모델링 하는 데 쓴 것 같아요.


잘 생각하셔서 사시기 바랍니다. 또 물어볼게 있으면 알려 주세요

비공개 님

원글은 아니지만 항상 내용이 알차더라구요. 유익한 내용 잘 보고 갑니다.