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집 구매 관련 질문들

물방울갯수 220

얼마전에 exclusive brokerage agreement 에 관련해서 질문 올린 사람입니다.제가 미군 군대 출신이라 융자 회사에서 va 하고 일반 conventional loan으로 허가는 나온 상태입니다.처음으로 집을 사는거라 질문이 많아요.

1.보통 2배드,1-2개 화장실 기준으로 한달에 유틸리티 비로 대략 얼마나 나오나요?

2.집 판매자가 집을 파는 상태를 as-is condition with no disclosure 로 파는 경우가 많이 보이는데,정확히 이게 무엇을 뜻하는지요?제 에이즌트 한테 문자로 문의하니 먼저 셀러 에이즌트하고 융자회사에 론이 나올수 있는지 질문해야 한다고 그러고 케이스 바이 케이스라 살려는 집 상태에 따라서 론이 나올수도 있고 아닐수도 있다네요.

3.제가 아주 대충 알기로는 집 수리가 필요한 상태이고 있는 그 상태로 집을 팔겠다.집 문제가 무엇인지도 알려 주지 않겠다.맞나요?

4.저의 한달 집 관련된 모든 비용들 포함해서 최대로 내고 싶은 액수는 1400불 인데 제가 안전하고 무리없이 살수 있는 집 가격 대는 얼마인가요?

5.집이 fixer upper로 나온것도 보이는데 이건 무엇인가요?

6.hoa 가 필요한 집을 사는게 낫나요? 아니면 hoa 가 없는 집을 사는게 낫나요?

7.제가 집을 사기 위해서 클로징 비 외에 추가로 내야 할 비용이 무엇이 냐고 제 에이즌트에 질문하니 ernest money(대략 살려는 집 가격의 1 프로를 클로징 전에 디파짓 체크로 제가 이용하는 부동산 회사가 보관하고 있다가 클로징 하는 날 살려는 집에 크레딧으로 준다고 하는데 요즘에 대부분 요구 하나요?

8.클로징 비용은 집값의 3.5 프로 라고 하더군요.대략 평균 가격인가요?

9.va 론 집 사는걸로 한동안 시도 해 보다가 정 안되면 conventional loan 으로 집을 살려구도 생각 중입니다.일반 론으로 집을 사게 되면 왠만한 집들이 as-is 로 나온것도 별 다른 문제 없이 론이 나오나요?

10.일반 론으로 집을 사게 되면 20프로를 다운페이 해야 론이 나오는 걸로 아는대 제 경우에는 10프로만 다운페이 해도 론이 나오냐고 제 융자 회사에 문의 하니 가능은 하지만 반드시 private mortgage insurance를 매달 내야하고 그 액수가 나머지 필요한 10프로를 채우면 더 이상 안내도 된다고 그러는데.맞나요?

잘 아시는 분들의 많은 도움이 필요합니다

비공개 Atlanta 주거살림 조회수 1,124

답변하시면 내공 10점을, 답변이 채택되면 내공 220점과 물방울 220개를 드립니다.

님, 멘토가 되어 주세요.

답변하시면 내공 10점을, 답변이 채택되면 내공 220점과 물방울 220개를 드립니다.

존재의 이유 답변

금별 채택 107 채택율 11.6% 질문 1 마감률 0%

집을 3번 정도 사본 경험에 의하면


1) 평균 $100 정도 될겁니다


2) 집에 하자가 있을지도 모르고 또 하자가 있어도 수리하지 않고 현재상태 있는그대로 팔겠다는 것입니다. 집을 수리할수있는 손재주나 경제적인 여건이 안되면 이렇게 팔기도 합니다.


3) 집 수리나 구조 등등에 문외한인 사람들이 집을 팔때 있는그대로 사고 싶으면 사라는겁니다. 그러니까 고질적인 하자가 있을수도 있고 없을수도 있기 때문에 집을 사는 사람은 인스펙터를 고용해서 집의 상태를 알아보는게 좋겠지요.


4) 집에 모든 비용을 $1400 이내에서 해결할때 무리없이 살수 있는 집 가격대는:

먼저 무엇을 얼만큼 내야하는지 계산해 보면 대충 나옵니다.

VA loan 을 해서 PMI 비용이 없다고 가정할때 대충잡아서 tax($100)와 utility($100) 그리고 집보험($100) 비용을 빼면 $1100 이 되는데

30년 3.25% fixed rate 으로 계산하면 대략 $250,000 정도가 되겠습니다.


이정도 금액을 융자받기 위해서는 본인의 수입이 받쳐줘야하는데 별 무리없이 융자를 받기 위해서는 연봉이 $75,000(before tax) 정도 되어야 합니다. 그러니까 본인 계산으로 최대한 얼마까지 낼수 있다는것은 중요하지 않고 은행의 입장(은행의 계산상)에서 볼때 얼마까지가 안전하게 빌려줄수 있는 금액이냐에 따라 살수있는 집 가격이 나오겠습니다. 대략 연봉의 3~4배까지는 무리없이 융자를 받을수 있을겁니다.


5) 손재주 있는 사람이면 사서 '필요한 수리를 해가면서 살아도 괜찮은 집' 정도.


6) HOA 는 없는게 낫습니다. 있으면 HOA fee 도 내야하고 집 수리도 마음대로 못하고 등등.


7) Buyer 들끼리 경쟁이 붙었을때 계약금(ernest deposit) 을 많이 내면 낼수록 유리합니다. 그만큼 사겠다는 의욕을 보이는것이거든요. 그리고 그 계약금은 closing 때 closing cost 에 사용됩니다. 그리고 보통 론 approval 을 조건으로 하기때문에 론이 나오지 않으면 그 계약금을 돌려받습니다.


8) 그정도면 평균(conventional loan)입니다. VA 론은 이것보다 돈을 빌리는 값(point)을 내지 않기 때문에 보통 1~1.5% 정도 적습니다.


9) As-is 라도 융자회사가 실시하는 safety inspection 만 통과하면 론이 나옵니다. VA 론은 VA 론 인스펙션을 통과해야합니다.


10) 20%를 할수 있으면 좋고 안되면 5~10% 정도를 해도 본인의 income 이 받쳐주면 론이 나옵니다. 20% 미만이면 융자금에 대한 보험을 들고 본인이 보험료를 내야합니다. 나중에 home equity가 남은 융자금액의 20%를 넘으면 PMI를 Yuji하지 않아도 되는데 보통은 융자회사에서 그렇게 허락해주지 않고 PMI Yuji를 고집합니다. 이럴땐 다른 융자회사를 통해 남은 금액만큼 refinance 를 하는 방법이 있습니다.




집을 3번 정도 사본 경험에 의하면


1) 평균 $100 정도 될겁니다


2) 집에 하자가 있을지도 모르고 또 하자가 있어도 수리하지 않고 현재상태 있는그대로 팔겠다는 것입니다. 집을 수리할수있는 손재주나 경제적인 여건이 안되면 이렇게 팔기도 합니다.


3) 집 수리나 구조 등등에 문외한인 사람들이 집을 팔때 있는그대로 사고 싶으면 사라는겁니다. 그러니까 고질적인 하자가 있을수도 있고 없을수도 있기 때문에 집을 사는 사람은 인스펙터를 고용해서 집의 상태를 알아보는게 좋겠지요.


4) 집에 모든 비용을 $1400 이내에서 해결할때 무리없이 살수 있는 집 가격대는:

먼저 무엇을 얼만큼 내야하는지 계산해 보면 대충 나옵니다.

VA loan 을 해서 PMI 비용이 없다고 가정할때 대충잡아서 tax($100)와 utility($100) 그리고 집보험($100) 비용을 빼면 $1100 이 되는데

30년 3.25% fixed rate 으로 계산하면 대략 $250,000 정도가 되겠습니다.


이정도 금액을 융자받기 위해서는 본인의 수입이 받쳐줘야하는데 별 무리없이 융자를 받기 위해서는 연봉이 $75,000(before tax) 정도 되어야 합니다. 그러니까 본인 계산으로 최대한 얼마까지 낼수 있다는것은 중요하지 않고 은행의 입장(은행의 계산상)에서 볼때 얼마까지가 안전하게 빌려줄수 있는 금액이냐에 따라 살수있는 집 가격이 나오겠습니다. 대략 연봉의 3~4배까지는 무리없이 융자를 받을수 있을겁니다.


5) 손재주 있는 사람이면 사서 '필요한 수리를 해가면서 살아도 괜찮은 집' 정도.


6) HOA 는 없는게 낫습니다. 있으면 HOA fee 도 내야하고 집 수리도 마음대로 못하고 등등.


7) Buyer 들끼리 경쟁이 붙었을때 계약금(ernest deposit) 을 많이 내면 낼수록 유리합니다. 그만큼 사겠다는 의욕을 보이는것이거든요. 그리고 그 계약금은 closing 때 closing cost 에 사용됩니다. 그리고 보통 론 approval 을 조건으로 하기때문에 론이 나오지 않으면 그 계약금을 돌려받습니다.


8) 그정도면 평균(conventional loan)입니다. VA 론은 이것보다 돈을 빌리는 값(point)을 내지 않기 때문에 보통 1~1.5% 정도 적습니다.


9) As-is 라도 융자회사가 실시하는 safety inspection 만 통과하면 론이 나옵니다. VA 론은 VA 론 인스펙션을 통과해야합니다.


10) 20%를 할수 있으면 좋고 안되면 5~10% 정도를 해도 본인의 income 이 받쳐주면 론이 나옵니다. 20% 미만이면 융자금에 대한 보험을 들고 본인이 보험료를 내야합니다. 나중에 home equity가 남은 융자금액의 20%를 넘으면 PMI를 Yuji하지 않아도 되는데 보통은 융자회사에서 그렇게 허락해주지 않고 PMI Yuji를 고집합니다. 이럴땐 다른 융자회사를 통해 남은 금액만큼 refinance 를 하는 방법이 있습니다.




Kadosh 답변

동훈장 채택 1,462 채택율 19.8% 질문 99 마감률 0%

as-is condition with no disclosure 

이건 절대로 용납할수가 없어요


보통 집을 사면 내가 돈을 써서 inspector 를 부르고

거기에서 지적된 사항은 seller 가 고치는 것이 기본입니다

에이전트가 그냥 넘어가려고 하는 것은 이해가 않가요

지금 너무 조급하게 나오니까

에이전트가 농락을 하는것 같네요


실제로 무슨 위험성이 있나?

,inspector는


Structure damage 즉 거기 ,Ant Damage ( Carpenter Ant가 기둥속에 있거나)

Radon Test (Radon gas 라고해서 natural 방사능 특히 지하 시멘트에서 나옵니다)

그리고 지붕에 물이 새는지?

지하에 침수가 있었는지 ?

Lead Paint (납 중독 오염 염려 있음)

등등 조사할것이 많고요

또 한 집터에 oil tank가 있었는데

그것이 타운에서 조사했는데 containation이 있다면

그것을 내돈으로 땅의 Soil을 타 파내고 환경업체를 통해서 oil tank 를 없애야 해요

그냥 불법으로 타운에 신고하지도 않고

oil tank를 없애고 개스로 바꿨을수도 있고요


또한 내가 돈을 써서 Survey를 해야합니다

즉 지도에 나온 도면과 실제 집이 맞는지.. 이웃과 경계선은 맞는지

이런것 다 측정 해야 하고요

특히 주인이 타운에 허가 없이 집을 넓히거나 구조를 바꿨다면

이것도 Surveyer가 다 찾아서 리포트 해줍니다.


No disclosure 인데

나중에 알고보니까 홍수지역일수도 있고


너무 급하게 서두르니까

이상한 집 가지고

에이전트가 장난치는 것 같아요


내 선택은 본인이 하지만

에이전트에게 강력하게 항의를 하셔야지

어떤 에이전트가 그렇게 무책임하게

하는지 모르겠네

부동산 라이센스를 따려면 다 공부하고 나오는 것인데



as-is condition with no disclosure 

이건 절대로 용납할수가 없어요


보통 집을 사면 내가 돈을 써서 inspector 를 부르고

거기에서 지적된 사항은 seller 가 고치는 것이 기본입니다

에이전트가 그냥 넘어가려고 하는 것은 이해가 않가요

지금 너무 조급하게 나오니까

에이전트가 농락을 하는것 같네요


실제로 무슨 위험성이 있나?

,inspector는


Structure damage 즉 거기 ,Ant Damage ( Carpenter Ant가 기둥속에 있거나)

Radon Test (Radon gas 라고해서 natural 방사능 특히 지하 시멘트에서 나옵니다)

그리고 지붕에 물이 새는지?

지하에 침수가 있었는지 ?

Lead Paint (납 중독 오염 염려 있음)

등등 조사할것이 많고요

또 한 집터에 oil tank가 있었는데

그것이 타운에서 조사했는데 containation이 있다면

그것을 내돈으로 땅의 Soil을 타 파내고 환경업체를 통해서 oil tank 를 없애야 해요

그냥 불법으로 타운에 신고하지도 않고

oil tank를 없애고 개스로 바꿨을수도 있고요


또한 내가 돈을 써서 Survey를 해야합니다

즉 지도에 나온 도면과 실제 집이 맞는지.. 이웃과 경계선은 맞는지

이런것 다 측정 해야 하고요

특히 주인이 타운에 허가 없이 집을 넓히거나 구조를 바꿨다면

이것도 Surveyer가 다 찾아서 리포트 해줍니다.


No disclosure 인데

나중에 알고보니까 홍수지역일수도 있고


너무 급하게 서두르니까

이상한 집 가지고

에이전트가 장난치는 것 같아요


내 선택은 본인이 하지만

에이전트에게 강력하게 항의를 하셔야지

어떤 에이전트가 그렇게 무책임하게

하는지 모르겠네

부동산 라이센스를 따려면 다 공부하고 나오는 것인데



비공개 님

빠른 답변 감사드립니다.셀러 에이즌트가 리스팅을 as is,no disclosure 라고 올려 놓았네요.다른 지역들과 마찬가지로 아틀란타도 셀러 마켓이라 가격에 터무니 없이 가격 거품이 많아서 제가 원하는 조건들에 맞추어서 찾을려니 힘드네요

Kadosh 답변

동훈장 채택 1,462 채택율 19.8% 질문 99 마감률 0%

fixer upper는 수리가 필요한 집

미국 사람들 보면 그런집을 좋아하는 사람도 있는데

거기 속아서는 안되는 것이

정말 위치가 좋아서 내가 돈들여서 고치면

나중에 훨씬 더 가치가 나갈수 있기 때문에 그렇게 합니다

미국 사람들은 어려서 부터 집 고치면서 사는 것을 봐서

본인이 직접 homedepot에서 재료를 사서 직접 다 고칩니다

그래서 인건비를 아낄수 있지요

하지만 본인 못고치는 Structure damage 도 있습니다.


Tv 프로그램에도 그런거 많이 나오는데

다들 결국은 자기 budget 보다 훨씬 더 많이 수리비가 나오는 경우가 대부분이고

그리고 2nd home 이나 휴양지에 있는 쓰러져 가는 집을 사서 수리 하는 경우가 많아요


fixer upper는 수리가 필요한 집

미국 사람들 보면 그런집을 좋아하는 사람도 있는데

거기 속아서는 안되는 것이

정말 위치가 좋아서 내가 돈들여서 고치면

나중에 훨씬 더 가치가 나갈수 있기 때문에 그렇게 합니다

미국 사람들은 어려서 부터 집 고치면서 사는 것을 봐서

본인이 직접 homedepot에서 재료를 사서 직접 다 고칩니다

그래서 인건비를 아낄수 있지요

하지만 본인 못고치는 Structure damage 도 있습니다.


Tv 프로그램에도 그런거 많이 나오는데

다들 결국은 자기 budget 보다 훨씬 더 많이 수리비가 나오는 경우가 대부분이고

그리고 2nd home 이나 휴양지에 있는 쓰러져 가는 집을 사서 수리 하는 경우가 많아요


비공개 님

궁금증 해결 해 주셔서 감사합니다.저 같이 집 수리에 문외한은 fixer upper는절대로 사는 안되는 집이군요

삼용

저가 지금 살고있는 집이 As -is 였지요. 첫집이었는데..평평한 대지에 가장 넓은 써클드라이브. 손재주가 좀있으니까, 다운 35% 하고 15년 모기지. 홈디포 엄청 다녔습니다. 4년후에..저가 와이프를 1년동안 졸라서 넓히고, 기존 뼈대만 남기고 싸악 갈아 치웠습니다. As-is 는 각오하셔야 하구요. 현금이 좀 있어야 합니다. 저의 생각에는 지금 사는것보다. 실탄을 좀 준비한후에 광풍이 잦아질때..내년, 후년..사는는게 좋을듯 합니다.

비공개 님

이자율이 낮은 지금이 타이밍 상으로는 맞는것 같은데 아주 천천히 알아보면서 찾아 볼려고 합니다.정 안되면 자금이나 더 모아서 나중에 사도 되구요

Kadosh 답변

동훈장 채택 1,462 채택율 19.8% 질문 99 마감률 0%

보통 2배드,1-2개 화장실 기준으로 한달에 유틸리티 


첫번째 구매한 집이 타운하우스 였고 2베드 2 화장실 이였는데

한 1100 Sq ft 정도

아주 적게 나올때는 한달에 70 불 정도

겨울이나 여름에 에어콘 펑펑 틀때는 치고 $170-$180 정도 였네요


그리고 그런 타운 하우스는 Management,가 있어서

Structure 문제가 생기면 다 고쳐주고

타운 하우스안에 야외 수영장도 있어서 여름에 좋았는데


1층이고 숲에 둘러쌓여있으면 집에 쥐가 나타날수도 있고

저희는 3층짜리에 1층 unit 이였는데 리빙룸 큰 창문 Fram이 윗증에 압력으로 휘어서

나중에 겨우 Management에서 고쳐 주었습니다


그게 트라우가 되어서 두번째 집 보러다닐때는 창문 프레임을 열심히 봤고

그냥 ranch 스타일에 지하도 Non-furnished를 샀는데

아주 도움되었어요

지하가 Non-furnished 이니까 Hot water tank replace 할때도 편하고

위층에서 수도가 새도 지하에서 금방 위치를 찾아서 고치고

지하질에 있는 Laundry 파이프가 막혀서 overflow 되어도

카펫이 없으니까 염려 없었고...


보통 2배드,1-2개 화장실 기준으로 한달에 유틸리티 


첫번째 구매한 집이 타운하우스 였고 2베드 2 화장실 이였는데

한 1100 Sq ft 정도

아주 적게 나올때는 한달에 70 불 정도

겨울이나 여름에 에어콘 펑펑 틀때는 치고 $170-$180 정도 였네요


그리고 그런 타운 하우스는 Management,가 있어서

Structure 문제가 생기면 다 고쳐주고

타운 하우스안에 야외 수영장도 있어서 여름에 좋았는데


1층이고 숲에 둘러쌓여있으면 집에 쥐가 나타날수도 있고

저희는 3층짜리에 1층 unit 이였는데 리빙룸 큰 창문 Fram이 윗증에 압력으로 휘어서

나중에 겨우 Management에서 고쳐 주었습니다


그게 트라우가 되어서 두번째 집 보러다닐때는 창문 프레임을 열심히 봤고

그냥 ranch 스타일에 지하도 Non-furnished를 샀는데

아주 도움되었어요

지하가 Non-furnished 이니까 Hot water tank replace 할때도 편하고

위층에서 수도가 새도 지하에서 금방 위치를 찾아서 고치고

지하질에 있는 Laundry 파이프가 막혀서 overflow 되어도

카펫이 없으니까 염려 없었고...


비공개 님 답변

은별 채택 53 채택율 17.8% 질문 1 마감률 0%

제가 알려줄수 있는 몇개만 요약한다면...


  • 유틸리티 이건 집이 얼마나 오래됬거나 사시는 지역에 따라 다 다릅니다. 저는 켈리포니아 오렌지 카운티에 지은지 10년밖에 안된 새집에 사는데 켈리포니아는 일년내내 따뜻한 기후때문에 히터는 거의 틀일 없고 여름도 (건조해서 하나도 안끈적거림) 에어컨은 자기전에만 몇시간 틀고 해지면 다시 시원해지는 여름이라 전기비도 별로 안나옵니다. 다만 켈리포니아는 물이 귀해서 물값이 타주보다 비쌈. 참고로 제집은 1700 sqft. 크기에 방3개 화장실 3개 2층집 타운하우스 입니다. 전기비 월평균 $40~50 사이, 가스비 월평균 $10~$15 사이, 물 월평균 $50~60 사이 입니다.


  • $1400 대에 집관련 모기지 포함 모든 비용이 다 들어간 집을 구매하실꺼면 30만불 이하의 집을 사셔야 할듯. 제 집을 비교로 계산해 보시면 제집은 2018년 구입당시에 60만불이었고 33%인 20만불 다운페이 했고 1.75% 이자에 15년 고정금리 모기지로 한달에 모기지만 $2600 냅니다.


  • HOA 는 관리비라고 해서 주로 게이트로된 단지에 있는 집들이 내는 관리비입니다. 게이트로된 단지는 HOA 메니지먼트 회사에서 단지내 시설 관리해주고 잔디와 나무 같은 가드닝 해주고 단지 특성에 따라 단지내 공동 수영장이나 클럽하우스, 바베큐 피크닉 장소, 아이들 놀이터, 미니 골프장 등등이 있는 게이트로된 단지들안에 있는 집을 사면 내는 관리비입니다. 그냥 일반적인 미국동네 길가에 있는 집들은 HOA 가 없습니다.


  • PMI 내는돈은 너무 아까운 보험같은 돈이니 돈은 조금더 모으셔서 다운페이는 무조건 최소 20% 이상 하십시요. 모기지는 내면 내 집값 원금갚는데 들어가지만 PMI 는 모기지 원금에 전혀 축적이 안되는 그냥 모기지용 보험비용입니다.




제가 알려줄수 있는 몇개만 요약한다면...


  • 유틸리티 이건 집이 얼마나 오래됬거나 사시는 지역에 따라 다 다릅니다. 저는 켈리포니아 오렌지 카운티에 지은지 10년밖에 안된 새집에 사는데 켈리포니아는 일년내내 따뜻한 기후때문에 히터는 거의 틀일 없고 여름도 (건조해서 하나도 안끈적거림) 에어컨은 자기전에만 몇시간 틀고 해지면 다시 시원해지는 여름이라 전기비도 별로 안나옵니다. 다만 켈리포니아는 물이 귀해서 물값이 타주보다 비쌈. 참고로 제집은 1700 sqft. 크기에 방3개 화장실 3개 2층집 타운하우스 입니다. 전기비 월평균 $40~50 사이, 가스비 월평균 $10~$15 사이, 물 월평균 $50~60 사이 입니다.


  • $1400 대에 집관련 모기지 포함 모든 비용이 다 들어간 집을 구매하실꺼면 30만불 이하의 집을 사셔야 할듯. 제 집을 비교로 계산해 보시면 제집은 2018년 구입당시에 60만불이었고 33%인 20만불 다운페이 했고 1.75% 이자에 15년 고정금리 모기지로 한달에 모기지만 $2600 냅니다.


  • HOA 는 관리비라고 해서 주로 게이트로된 단지에 있는 집들이 내는 관리비입니다. 게이트로된 단지는 HOA 메니지먼트 회사에서 단지내 시설 관리해주고 잔디와 나무 같은 가드닝 해주고 단지 특성에 따라 단지내 공동 수영장이나 클럽하우스, 바베큐 피크닉 장소, 아이들 놀이터, 미니 골프장 등등이 있는 게이트로된 단지들안에 있는 집을 사면 내는 관리비입니다. 그냥 일반적인 미국동네 길가에 있는 집들은 HOA 가 없습니다.


  • PMI 내는돈은 너무 아까운 보험같은 돈이니 돈은 조금더 모으셔서 다운페이는 무조건 최소 20% 이상 하십시요. 모기지는 내면 내 집값 원금갚는데 들어가지만 PMI 는 모기지 원금에 전혀 축적이 안되는 그냥 모기지용 보험비용입니다.




존재의 이유

VA loan 은 seller 가 point(돈을 빌리는 수수료)를 지불해야하고 0% down을 해도 정부에서 loan을 보증해주니까 PMI 는 안사도 됩니다.

비공개 님

소중한 의견과 정보 주셔서 감사합니다.pmi 를 집 모게지 페이한게 집값의 20프로 될때까지 내야하는 모기지 보험비용이군요.말씀하신대로 정말로 아까운 추가 비용이네요.유틸리티 비용은 쓰기 나름이라 대충의 비용으로 예상해서 얼마나 매달 낼수 있나 계산기로 올바른 계획을 세울려구요.

비공개 님

va 론 으로 할려니 조건들이 맞는 물건들이 주택 마켓 시장에 많이 안 나와있어요.대부분 콘도 나 아파트만 해당되네요.