다른것은 쉽게 알수 있으니까

일반인 들이 모르는 상용 건물 대출에 대해서 .....

상용 건물은 일반 집과 대출 방법이 다릅니다

그 빌딩의 lease에서 나오는 Cash flow로

대출액 (구매시 은행 몰게지) 가 결정됩니다

은행에서는 기존의 리스 계약서를 근거로

빌딩에서 얼마나 수익이 나는지를

cash flow를 계산 하고요

공실율도 20% 계산해서 최악의 경우도 대비 합니다.

그리고 상용건물은

꼭 ㅡ 환경조사 (Environment Search) 해야 합니다

만약 예전에 그곳에 공장이나 폐기물이 있던 기록이 있거나

환경 당국에 의해서 오염지역으로 판정 받았다면

(건물 주가 그곳과 주변을 모두 깨끗히 정화해야 하는 의무가 있어서)

대출도 안되고 나중에 팔수도 없어요

Flood search도 해서 그지역이 위험지역이면 Flood 보험도 들어야 하고

그런것도 없이 무턱대고 건물 샀다가

나중에 환경오염 기록있으면

팔지도 못하고 내가 깨끗이 처리 해야 합니다

호텔이나 모텔의 경우 최악의 경우 공실률 30% 까지도 계산합니다

그리고 호텔이나 모텔을 잘못 사면

타운이나 지방 정부에서 가난한 사람에게

의무적으로 일정한 방을 싸게 주는 법이 있어요

(특히 가난한 지역의 집을 부수고 호텔이나 모텔 재개발 할때

타운이 그런 방법으로 허가를 내줍니다)

이런 법에 걸려있는 모텔이면

거기시 마약쟁이 등등 그런 사람들을 있어서

사람들이 모텔이 피폐해 집니다.

(또한 Senior 전용 건물도 있어요

이것도 타운에거 그 용도로 허가를 내주었기 때문에

젊은 사람은 들어올수가 없어요)

상용건물은 공부를 많이 하셔야 해요.

Zoning 도 공부해야 하고.

그럼 residential 은 다른 멘토가 ...

체킹어카운트가 있는 한인은행에 문의해 보니,

가장 낮은 주택담보대출 이자율은 7%이고,

Home Equity loan은 거기에 2-3% 플러스되는데,

요즈음은 취급하고 있지 않다고 하네요.

전에는 외국인신분도 반이상캐쉬로 사면, 론이 나온다고 들었는데, 지금은 그렇지 않고 시민권자가 cosign 하면, 그의 신용으로 가능은 하다고 합니다.